Facture d'agent immobilier : modèle, honoraires et TVA
Une facture d'agent immobilier est une facture classique à laquelle s'ajoutent trois éléments : le numéro de carte professionnelle (ou d'attestation d'habilitation pour un agent commercial), la référence du mandat et la TVA à 20 % sur les honoraires. Sans mandat écrit et signé, aucun honoraire ne peut être réclamé.
Vous trouverez ici les règles par type de prestation (vente, location plafonnée par la loi Alur, gestion locative), un modèle de facture d'honoraires rempli sur une vente à 250 000 €, la liste des mentions obligatoires et le cas de l'agent commercial indépendant, qui facture l'agence et non le client.
Les différents types d'honoraires en immobilier
Les agents immobiliers perçoivent des honoraires pour différents types de prestations. Chaque catégorie répond à des règles de facturation et de plafonnement spécifiques.
Honoraires de vente immobilière
Les honoraires de vente représentent la commission perçue par l'agent immobilier lors de la conclusion d'une transaction de vente. Ils sont généralement calculés en pourcentage du prix de vente du bien et varient en fonction de la valeur du bien, de la politique tarifaire de l'agence et de la négociation avec le client.
En pratique, les honoraires de vente se situent entre 3 % et 8 % du prix de vente du bien. Plus le bien est cher, plus le pourcentage tend à diminuer. Ces honoraires ne sont dus qu'à la conclusion effective de la vente, c'est-à-dire à la signature de l'acte authentique chez le notaire.
Honoraires de location
Pour les transactions locatives, les honoraires de l'agent immobilier sont strictement plafonnés par la loi Alur depuis 2014. Le plafonnement s'applique aux frais mis à la charge du locataire et varie selon la zone géographique :
- Zone très tendue (Paris et communes limitrophes) : 12 EUR/m² de surface habitable
- Zone tendue : 10 EUR/m² de surface habitable
- Reste du territoire : 8 EUR/m² de surface habitable
À ces frais s'ajoutent les honoraires d'état des lieux, plafonnés à 3 EUR/m² sur tout le territoire.
Honoraires de gestion locative
Les honoraires de gestion locative correspondent à la rémunération de l'agent pour la gestion courante d'un bien loué au nom du propriétaire. Ils sont généralement facturés mensuellement sous forme de pourcentage des loyers encaissés, habituellement entre 5 % et 10 % TTC du loyer charges comprises.
La facturation de la gestion locative s'effectue sur une base récurrente, avec un prélèvement mensuel directement sur les loyers perçus avant reversement au propriétaire bailleur.
Tableau récapitulatif des honoraires par type de transaction
| Type de transaction | Honoraires habituels | Qui paie ? | TVA applicable |
|---|---|---|---|
| Vente immobilière | 3 % à 8 % du prix de vente | Acquéreur ou vendeur (selon mandat) | 20 % |
| Location (frais locataire) | 8 à 12 EUR/m² selon la zone | Locataire (plafonné) + Bailleur | 20 % |
| État des lieux | 3 EUR/m² maximum | Locataire | 20 % |
| Gestion locative | 5 % à 10 % du loyer CC | Propriétaire bailleur | 20 % |
| Syndic de copropriété | Forfait annuel variable | Copropriété | 20 % |
Obligations de la loi Alur en matière de facturation
La loi Alur (loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 a considérablement renforcé les obligations de transparence des agents immobiliers concernant leurs honoraires.
Le non-respect des obligations d'affichage des honoraires prévues par la loi Alur est passible d'une amende pouvant atteindre 15 000 EUR pour une personne physique et 75 000 EUR pour une personne morale. Assurez-vous de respecter scrupuleusement ces exigences.
Affichage obligatoire des honoraires TTC
Tout agent immobilier doit afficher ses honoraires de manière visible et lisible :
- En vitrine d'agence : barème complet des honoraires TTC, exprimé en pourcentage du prix de vente ou en euros
- Sur le site internet de l'agence : même barème complet accessible facilement
- Sur chaque annonce immobilière : montant des honoraires TTC et indication de la partie qui les supporte (acquéreur ou vendeur)
Les honoraires doivent systématiquement être affichés toutes taxes comprises (TTC), que le client soit un particulier ou un professionnel.
Mention "à la charge de l'acquéreur" ou "à la charge du vendeur"
Chaque annonce de vente doit obligatoirement préciser si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur ou du vendeur. Cette mention a des conséquences directes sur la facturation :
- Honoraires charge acquéreur : le prix affiché dans l'annonce inclut les honoraires. La facture est adressée à l'acquéreur.
- Honoraires charge vendeur : le prix affiché est le prix net vendeur. La facture est adressée au vendeur qui règle les honoraires sur le produit de la vente.
TVA sur les honoraires immobiliers
Les honoraires d'agence immobilière sont soumis à la TVA au taux normal de 20 %. Cette règle s'applique à l'ensemble des prestations de l'agent immobilier : vente, location, gestion locative et syndic.
La facture doit donc faire apparaître distinctement :
- Le montant HT des honoraires
- Le taux de TVA applicable (20 %)
- Le montant de la TVA
- Le montant TTC
Seuls les agents immobiliers bénéficiant du régime de la franchise en base de TVA (micro-entrepreneurs dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas les seuils en vigueur) sont dispensés de facturer la TVA. Dans ce cas, la mention "TVA non applicable, article 293 B du CGI" doit figurer sur la facture.
Mentions obligatoires sur la facture d'honoraires
Au-delà des mentions obligatoires communes à toute facture, la facture d'un agent immobilier doit comporter des mentions spécifiques au secteur.
Mentions spécifiques à l'immobilier
- Numéro de carte professionnelle CCI : délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie, elle est obligatoire pour exercer et doit figurer sur tous les documents commerciaux, dont les factures
- Référence du mandat : numéro et date du mandat de vente ou de location en vertu duquel l'agent intervient
- Désignation précise du bien : adresse complète et nature du bien concerné par la transaction
- Identité du client facturé : acquéreur, vendeur ou bailleur selon le cas
- Garantie financière : nom et adresse de l'organisme garant
Le mandat est un préalable indispensable à toute facturation. Sans mandat écrit et signé, l'agent immobilier ne peut réclamer aucun honoraire. C'est une règle d'ordre public inscrite dans la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Le mandat, condition préalable à la facturation
Il existe plusieurs types de mandats :
- Mandat simple : le propriétaire peut confier la vente ou la location à plusieurs agences
- Mandat exclusif : seule l'agence mandatée est autorisée à proposer le bien
- Mandat semi-exclusif : l'agence est mandatée mais le propriétaire conserve le droit de trouver un acquéreur lui-même
Quel que soit le type de mandat, celui-ci doit préciser le montant des honoraires et indiquer qui les supporte. La facture d'honoraires doit être cohérente avec les termes du mandat.
Facturer au vendeur ou à l'acquéreur : quelles différences ?
Le choix de facturer les honoraires au vendeur ou à l'acquéreur a des implications pratiques et fiscales.
Facturation à l'acquéreur :
- Les honoraires sont inclus dans le prix de vente affiché
- L'acquéreur paie les droits de mutation (frais de notaire) sur le prix incluant les honoraires
- La facture est émise au nom de l'acquéreur après la signature de l'acte authentique
Facturation au vendeur :
- Les honoraires sont déduits du prix de vente que perçoit le vendeur
- L'acquéreur paie les droits de mutation sur le prix net vendeur (hors honoraires), ce qui est plus avantageux pour lui
- La facture est émise au nom du vendeur
Pour la gestion globale de votre activité d'agent immobilier, le choix entre ces deux options doit être réfléchi en amont et clairement indiqué dans le mandat.
Gestion locative : une facturation récurrente
La gestion locative implique une facturation régulière, généralement mensuelle. L'agent immobilier gestionnaire facture ses honoraires sous forme de pourcentage des loyers encaissés.
Chaque facture mensuelle de gestion locative doit détailler :
- Le montant du loyer encaissé (charges comprises)
- Le pourcentage appliqué pour les frais de gestion
- Le montant HT des honoraires
- La TVA à 20 %
- Le montant TTC prélevé
- Le solde reversé au propriétaire
Pour un suivi rigoureux de vos clients bailleurs et de vos factures récurrentes, l'utilisation d'un CRM adapté à votre activité est fortement recommandée.
N'oubliez pas non plus de bien gérer vos délais de paiement pour maintenir une trésorerie saine.
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Checklist : les indispensables de la facture d'honoraires immobilier
Modèle de facture d'agent immobilier (exemple rempli)
Prenons la vente d'un appartement à 250 000 € avec des honoraires de 4 % TTC à la charge de l'acquéreur, comme le prévoit le mandat. Les honoraires s'élèvent à 10 000 € TTC, soit 8 333,33 € HT et 1 666,67 € de TVA. La facture est émise après la signature de l'acte authentique.
| Désignation | Montant |
|---|---|
| Honoraires de négociation et d'entremise, vente d'un appartement 3 pièces, 12 rue des Lilas, 69003 Lyon, mandat de vente n° 2026-041 du 15/03/2026, base : 250 000 € x 4 % TTC | 8 333,33 € HT |
| TVA 20 % | 1 666,67 € |
| Total TTC à régler par l'acquéreur | 10 000,00 € |
Autour de ce tableau, la facture doit faire figurer :
- En-tête : raison sociale et forme juridique de l'agence, SIREN, adresse du siège, numéro de TVA intracommunautaire, numéro de carte professionnelle « Transaction » délivrée par la CCI, garantie financière (organisme et montant) et assureur responsabilité civile professionnelle
- Client facturé : nom, prénom et adresse de l'acquéreur (ou du vendeur si le mandat met les honoraires à sa charge)
- Numéro de facture unique et chronologique, date d'émission, date d'échéance
- Référence du mandat (numéro et date) et désignation du bien (adresse, nature)
- Mention de la charge des honoraires telle qu'indiquée dans l'annonce et le mandat
- Conditions de paiement, pénalités de retard et indemnité forfaitaire de recouvrement de 40 €
Si l'agent est en franchise en base de TVA, la ligne TVA disparaît et la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI » remplace le taux.
Agent commercial immobilier indépendant : qui facture qui ?
L'agent commercial immobilier, souvent appelé mandataire ou négociateur indépendant, n'est pas titulaire de la carte professionnelle. Il exerce sous une attestation d'habilitation (attestation de collaborateur) délivrée par la CCI à la demande du titulaire de la carte T, est inscrit au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) et relève très souvent du régime de la micro-entreprise. Cette situation change qui facture qui, en trois points.
- Il ne facture jamais le client final. Le vendeur ou l'acquéreur est facturé par l'agence ou le réseau qui détient la carte T, seul habilité à percevoir les honoraires. L'agent commercial ne doit encaisser aucune somme pour le compte d'un client.
- Il facture sa rétrocession d'honoraires à l'agence ou au réseau. Une fois la vente signée et les honoraires encaissés par le titulaire de la carte, l'agent émet une facture de rétrocession selon le pourcentage prévu dans son contrat d'agent commercial. Sur les 8 333,33 € HT de l'exemple ci-dessus, une rétrocession de 70 % donne 5 833,33 € HT facturés au réseau, avec la référence de la vente, son numéro RSAC et son numéro d'attestation d'habilitation.
- La TVA dépend de son régime. En franchise en base, il facture 5 833,33 € sans TVA avec la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI » ; au-delà des seuils ou sur option, il ajoute la TVA à 20 %, que le réseau récupère.
Le contrat d'agent commercial doit préciser le pourcentage de rétrocession, le fait générateur (encaissement des honoraires par le réseau) et le délai de paiement, qui sert de base à la facture.
En résumé
La facturation des honoraires en tant qu'agent immobilier répond à des règles strictes imposées par la loi Hoguet, la loi Alur et le Code de commerce. Chaque facture doit refléter les termes du mandat, mentionner le numéro de carte professionnelle CCI, respecter le plafonnement des honoraires de location et afficher clairement la TVA à 20 %. Que vous facturiez une vente, une location ou de la gestion locative, la conformité de vos factures est un gage de professionnalisme et de sécurité juridique.
En utilisant un outil de facturation adapté comme Newbi, vous vous assurez de ne rien oublier et de gagner un temps précieux dans votre activité quotidienne.
